定期借地権を利用した相続税対策②－２|

今回も少し学術的なお話し。

 

ポイント②　対抗力（法10条）

 

（借地権の対抗力等）

第十条　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

 

２　前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。

ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

 

借地権とは、建物所有を目的とする「地上権」または「土地賃借権」である旨は説明しました。両者の違いはお分かりでしょうか？他人の土地を合法的に利用できる権利である点は共通です。

しかし、両者は、行列のできるラーメン屋さんのつけ麺とカップラーメン位違います（※私はカップラーメン大好きなので、あくまでも例えとして捉えてください※）。

 

・地上権＝物権。物権は強力な権利でして、土地を直接支配出来ますし、誰に対しても対抗できます。地主には登記協力義務があるので、「嫌だ」と言われたら判決で登記を強制できます。

 

他方で、

 

・賃借権＝債権。債権は当事者間で有効なものに過ぎず、借地人は賃貸人の行為を通じて土地を間接支配出来るのみです。弱い権利なので、地主に登記を強制できません。すなわち、もし地主が第三者に土地を売却してしまうと、借地人は新地主に対抗できなくなってしまいます。

これが世にいう「売買は賃貸借を破る」という格言です。

 

そうすると、借地人の保護に欠けるのは明白ですよね！？そのために、10条を設けることで民法の弱点を補完しているのです（「不動産賃借権の物権化傾向」）。

 

ここで、少し登記の知識をば。

 

ご自宅を購入したり、銀行から不動産を担保にお金を借りたことのある方はイメージをお持ちかと思いますが、基本的に登記は「権利者」と「義務者」が共同で申請します（「共同申請の原則」）。

 

理由は簡単です。単独で名義の変更が出来てしまうと、人の土地や建物を勝手に自分のモノに出来てしまいますよね。これでは、社会は大混乱に陥ります。そこで、不利益を被る人（義務者）が法律に定められた書類を提出し、利益を受ける人（権利者）がこの世に存在することを証する法定書類を提出し、合わせて初めて登記が完了するのです。

 

※なんで権利者も？とお思いの方は、役所が税金をしっかりと徴収したいから虚無人名義だと困るので、とイメージしてください。

 

話は戻りますが、この共同申請はもちろん例外もあり、単独申請が許される場合もあります。

 

その一つが、建物の表示登記や建物の保存登記です。

 

なんでか？はい、不利益を被る人（＝利益の対立する人）がいないからです。

 

そのため、借地人は建物を建てた場合には、表示登記か保存登記を単独で（＝地主の協力なく）申請して登記を具備しておくことが出来ます。

同時に、第三者への対抗要件も備えることが出来るというわけです。

 

★小括

借地上の建物の登記は単独で申請できる。つまり、自ら動けば対抗力を具備できる！！

 

色々書いたら長くなってしまいました。。。つづく